Ηλεκτρονικά διεκπεραιώνεται σήμερα μεγάλο μέρος των συναλλαγών και των επιμέρους διαδικασιών που απαιτούνται για να ολοκληρωθούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων.
Τα δικαιολογητικά που πρέπει να προσκομιστούν από κάθε φορολογούμενο ο οποίος θέλει να πωλήσει ακίνητό του καθώς επίσης και από τον συνεργαζόμενο με αυτόν συμβολαιογράφο φθάνουν μέχρι και τα 11.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, όσοι πολίτες αποφασίζουν να πωλήσουν ή να αγοράσουν ακίνητα σε περιοχές εντός συστήματος αντικειμενικών αξιών, καθώς επίσης και οι συνεργαζόμενοι μ’ αυτούς συμβολαιογράφοι έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν ηλεκτρονικά τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης.
Η πύλη
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει θέσει σε λειτουργία από το 2021 την ηλεκτρονική εφαρμογή myPROPERTY μέσω της οποίας οι πολίτες μπορούν, ουσιαστικά, να προχωρούν σε αγοραπωλησίες ακινήτων, χωρίς να απαιτείται η υποβολή των δηλώσεων Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) με ταχυδρομική ή ηλεκτρονική αποστολή των εντύπων και των απαιτούμενων δικαιολογητικών στις ΔΟΥ ή με αυτοπρόσωπη παρουσία και κατάθεσή τους στις ΔΟΥ. Η ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων ΦΜΑ για ακίνητα εντός συστήματος αντικειμενικών αξιών είναι υποχρεωτική.
H εφαρμογή για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων ΦΜΑ λειτουργεί στην ηλεκτρονική διεύθυνση aade.gr/myPROPERTY. Μέσω της εφαρμογής αυτής ο κάθε συμβολαιογράφος οφείλει να συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα όχι μόνο τη δήλωση φόρου μεταβίβασης αλλά και τα φύλλα υπολογισμού της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων. Η συμπλήρωση των στοιχείων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και των φύλλων υπολογισμού της φορολογητέας αξίας τους αφού ολοκληρωθεί από τον συμβολαιογράφο επιτρέπει την προσωρινή αποθήκευση της δήλωσης και την αποστολή της στους λογαριασμούς που έχουν οι αντισυμβαλλόμενοι στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ (aade.gr) προκειμένου να την επικυρώσουν, μέσω της ίδιας εφαρμογής. Εφόσον η δήλωση επικυρωθεί τόσο από την πλευρά του πωλητή ή των πωλητών όσο και από την πλευρά του αγοραστή, τότε υποβάλλεται οριστικά στο myProperty από το οποίο εκκαθαρίζεται αυτόματα.
Ο φόρος
Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της δηλωθείσας στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου ή επί της αντικειμενικής αξίας του, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη από την δηλωθείσα. Η εξόφληση του φόρου πρέπει να γίνει εφάπαξ.
Με την εκκαθάριση της δήλωσης εκδίδεται η πράξη προσδιορισμού του φόρου και η Ταυτότητα Οφειλής, οι οποίες κοινοποιούνται στον λογαριασμό του αγοραστή στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ (aade.gr), προκειμένου αυτός να προχωρήσει στην εξόφληση του βεβαιωθέντος ποσού. Η πληρωμή του φόρου πρέπει να γίνεται υποχρεωτικά μέσω πιστωτικής ή χρεωστικής κάρτας ή μέσω e-banking. Από τη στιγμή που ο αγοραστής έχει ολοκληρώσει την εξόφληση του φόρου αποστέλλει το σχετικό αποδεικτικό έγγραφο ηλεκτρονικά στον συμβολαιογράφο, ο οποίος στη συνέχεια προχωρεί στην κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου.
Μπλόκο στα μετρητά
Ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει στον πωλητή ή στους πωλητές το συμφωνηθέν τίμημα με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή με τραπεζικές επιταγές. Απαγορεύεται η εξόφληση του τιμήματος με μετρητά καθώς και η αναφορά του συμβολαιογράφου ότι μέρος του τιμήματος ή ολόκληρο το τίμημα εξοφλήθηκε με μετρητά επ’ απειλή ακύρωσης της πράξης και του συμβολαίου.
Οταν ολοκληρωθεί και η κατάρτιση του συμβολαίου και πραγματοποιηθεί και η καταβολή του τιμήματος της αγοραπωλησίας, ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην εφαρμογή και καταχωρίζει σε σχετικά πεδία που υπάρχουν στο ηλεκτρονικά συμπληρωμένο και υποβληθέν έντυπο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης τα στοιχεία του αποδεικτικού καταβολής του φόρου, τον αριθμό του μεταβιβαστικού συμβολαίου και τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος. Επιπλέον μπορεί να «ανεβάσει» στην εφαρμογή σκαναρισμένα το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου, το μεταβιβαστικό συμβόλαιο και όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και πιστοποιητικά, προκειμένου να διευκολύνει το ΚΕ.ΦΟ.Κ. ή την αρμόδια ΔΟΥ να προχωρήσει στον έλεγχο της ορθότητας, της νομιμότητας και της ειλικρίνειας της υποβληθείσας δήλωσης.
Πρώτη κατοικία
Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί από τον αγοραστή ως πρώτη κατοικία, ο ίδιος ή ο συμβολαιογράφος, κατά τη διαδικασία συμπλήρωσης της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, πρέπει να «κλικάρει» σε ένα επισυναπτόμενο κείμενο υπεύθυνης δήλωσης. Με το κείμενο αυτό ο αγοραστής βεβαιώνει ότι πληροί όλες τις προβλεπόμενες από την ισχύουσα νομοθεσία προϋποθέσεις, για να λάβει την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης και ότι δεσμεύεται να αποστείλει ή να προσκομίσει αυτοπροσώπως στην αρμόδια ΔΟΥ ή στο αρμόδιο Κέντρο Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕ.ΦΟ.Κ.), μετά την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου, τα δικαιολογητικά που θα του ζητηθούν για να αποδείξει ότι όντως είναι δικαιούχος της απαλλαγής. Ουσιαστικά, η απαλλαγή παρέχεται αυτόματα στον αγοραστή με ένα απλό κλικ στο κείμενο της επισυναπτόμενης υπεύθυνης δήλωσης, οπότε από τη φορολογητέα αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, όπως αυτή υπολογίζεται στη δήλωση, αφαιρείται το ισχύον για την περίπτωσή του αγοραστή αφορολόγητο όριο.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ, αν ο αγοραστής είναι άγαμος χωρίς εξαρτώμενα τέκνα ή σε 250.000 ευρώ αν είναι έγγαμος. Προσαυξάνεται δε κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα εξαρτώμενα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ επιπλέον για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δευτέρου.
Διαδικασία
Συνοπτικά, η διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων περιλαμβάνει τα ακόλουθα 9 βήματα:
1 Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή μέσω της εφαρμογής myProperty.
2 Η δήλωση αποστέλλεται, μέσω της εφαρμογής, στους λογαριασμούς αγοραστή και πωλητή στο aade.gr.
3 Ο αγοραστής και ο πωλητής αποδέχονται τη δήλωση.
4 Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος, αν υπάρχει.
5 Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης.
6 Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).
7 Το πληροφοριακό σύστημα TΑΧΙS των ΔΟΥ ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου
8 Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myPROPERTY για συμβολαιογράφο και αγοραστή.
9 Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στo myPROPERTY.
Υποχρεώσεις
Ο φορολογούμενος που πρόκειται να μεταβιβάσει ένα ακίνητό του, πριν υποβάλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, πρέπει να εισέλθει στα στοιχεία των δηλώσεων Ε9 της περιόδου 2014-2025, τα οποία υπάρχουν στην καρτέλα «Περιουσιακή Κατάσταση» του ΟΠΣ Περιουσιολογίου Ακινήτων της ΑΑΔΕ και να εντοπίσει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, προκειμένου να ελέγξει ανά έτος, εάν όλα τα περιγραφικά και προσδιοριστικά στοιχεία του είναι ορθά. Σε περίπτωση που εντοπίσει λάθη ή παραλείψεις, πρέπει να προβεί σε όσες τυχόν διορθώσεις είναι απαραίτητες μέσω της υποβολής τροποποιητικής δήλωσης Ε9 και σε κάθε περίπτωση να μεταφέρει τη δήλωση με τα επικαιροποιημένα στοιχεία του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος. Παράλληλα, η ίδια υποχρέωση ισχύει και για τον αποκτώντα το ακίνητο (αγοραστή, δωρεοδόχο), εφόσον έχει ήδη δικαίωμα επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
Ενημέρωση της δήλωσης Ε9
Σε κάθε περίπτωση υποβολής δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου εντός συστήματος αντικειμενικών τιμών ζώνης, μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, γίνεται πλέον αυτόματη δημιουργία και υποβολή τροποποιημένης ψηφιακής δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή με τις απαιτούμενες εισαγωγές, μεταβολές και διαγραφές στοιχείων ακινήτων. Αυτό λαμβάνει χώρα, αμέσως μόλις πραγματοποιηθεί από τον συμβολαιογράφο η ανάρτηση του συμβολαίου στην εφαρμογή myPROPERTY, με το οποίο συστήνεται, μετατίθεται, αλλοιώνεται (μεταβάλλεται) ή καταργείται δικαίωμα σε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9).
Σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου το οποίο βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνη, οι αντισυμβαλλόμενοι οφείλουν μόνοι τους να υποβάλουν ηλεκτρονικά δηλώσεις Ε9, στην εφαρμογή «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ» της ΑΑΔΕ στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://www.aade.gr/dilosi-e9-enfia. Στις δηλώσεις αυτές ο μεν πωλητής οφείλει να διαγράψει από την περιουσία του το ακίνητο που πώλησε ο δε αγοραστής να προσθέσει το ακίνητο στην περιουσία. Η προθεσμία υποβολής του Ε9 για αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν ή θα γίνει εντός του 2024, λήγει στις 31 Ιανουαρίου 2025.
Μια… ενδεκάδα δικαιολογητικά
Τα δικαιολογητικά που πρέπει να συγκεντρωθούν για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου φθάνουν μέχρι και τα 11 και είναι τα εξής:
* Αποδεικτικό καταβολής φόρου μεταβίβασης. Αναρτάται από τον συμβολαιογράφο στην εφαρμογή myPROPERTY.
* Τίτλος κτήσης: Tο συμβολαιογραφικό μεταβιβαστικό έγγραφο, το οποίο συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο.
* Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Εγγραφο που επιβεβαιώνει ότι την προηγούμενη 5ετία – ή 6ετία σε περίπτωση που έχει εκδοθεί το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους – έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι που αναλογούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (ΕΝΦΙΑ ή και ΦΑΠ), όπως επίσης και ότι τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά και δεν έχουν απόκλιση τόσο από τα συμβόλαια όσο και τα υπόλοιπα αποδεικτικά έγγραφα.
* Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας.
* Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας.
* Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
* Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.
* Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
* Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
* Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).
* Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Πηγή eleftherostypos.gr
