Σημαντική αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ σχεδιάζει για το 2027 η κυβέρνηση, βάζοντας στο επίκεντρο την πραγματική εικόνα κάθε ακινήτου. Τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, δηλαδή του ψηφιακού «φακέλου» κάθε ιδιοκτησίας, θα αποκτήσουν καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό του φόρου, περιορίζοντας τις στρεβλώσεις που προκαλούν σήμερα παλαιές ή ανακριβείς καταχωρίσεις στο Ε9.
Με το νέο σύστημα, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να υπολογίζει τον ΕΝΦΙΑ με βάση την πραγματική επιφάνεια, τη χρήση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως αυτά έχουν πιστοποιηθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Έτσι, ο φόρος δεν θα εξαρτάται αποκλειστικά από στοιχεία που μπορεί να προέρχονται από παλαιούς τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομικές άδειες ή δηλώσεις που δεν έχουν επικαιροποιηθεί εδώ και χρόνια.
Η αλλαγή επιχειρεί να βάλει τέλος σε αποκλίσεις που σήμερα επηρεάζουν χιλιάδες ιδιοκτησίες. Υπάρχουν, για παράδειγμα, ακίνητα που εμφανίζονται στο Ε9 με περισσότερα τετραγωνικά από όσα διαθέτουν πραγματικά, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να πληρώνουν υψηλότερο φόρο. Στον αντίποδα, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες επεκτάσεις, αλλαγές χρήσης ή άλλες μεταβολές δεν έχουν καταχωριστεί σωστά, παρότι επηρεάζουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ.
Χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις για τις αποκλίσεις
Το κρίσιμο ζήτημα για τους ιδιοκτήτες είναι τι θα συμβεί όταν τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου διαφέρουν από εκείνα που έχουν δηλωθεί στο Ε9.
Με βάση τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου, οι αποκλίσεις που θα εντοπιστούν δεν θα ενεργοποιήσουν αναδρομική επιβολή πρόσθετου ΕΝΦΙΑ ή προστίμων για προηγούμενα φορολογικά έτη.
Οι νέοι κανόνες θα εφαρμοστούν στον ΕΝΦΙΑ του 2027 και στις επόμενες εκκαθαρίσεις, χωρίς να ανοίξουν εκ νέου παλαιότερες φορολογικές χρήσεις. Συνεπώς, η αλλαγή δεν επηρεάζει τον ΕΝΦΙΑ του 2026 ούτε τα εκκαθαριστικά που έχουν ήδη εκδοθεί.
Με αυτή τη δικλίδα, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επιχειρεί να αποτρέψει την ανησυχία ότι η διασύνδεση των ψηφιακών μητρώων θα μπορούσε να οδηγήσει σε μαζικές πρόσθετες χρεώσεις για το παρελθόν. Η επικαιροποιημένη εικόνα κάθε ακινήτου θα χρησιμοποιείται φορολογικά από την έναρξη εφαρμογής του νέου συστήματος και μετά.
Ποιοι μπορεί να δουν μικρότερο ΕΝΦΙΑ
Για τους ιδιοκτήτες που έχουν ήδη τακτοποιήσει τις ιδιοκτησίες τους και διαθέτουν ενημερωμένη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η μετάβαση στο νέο σύστημα δεν αναμένεται να απαιτήσει πρόσθετες διαδικασίες.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, ο νέος τρόπος υπολογισμού μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ. Αυτό θα συμβεί όταν από τα πιστοποιημένα στοιχεία προκύπτει ότι η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου είναι μικρότερη από εκείνη που χρησιμοποιείται σήμερα για τον υπολογισμό του φόρου.
Αντίθετα, όσοι έχουν πραγματοποιήσει μεταβολές στα ακίνητά τους χωρίς να ενημερώσουν τα σχετικά μητρώα θα χρειαστεί να τακτοποιήσουν τις εκκρεμότητες, ώστε τα φορολογικά στοιχεία να ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση της περιουσίας τους.
Οι φορολογικοί συντελεστές και οι αντικειμενικές αξίες δεν αλλάζουν εξαιτίας της συγκεκριμένης μεταρρύθμισης. Εκείνο που διαφοροποιείται είναι η βάση των δεδομένων από την οποία θα προσδιορίζονται η φορολογητέα επιφάνεια, η χρήση και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά κάθε ιδιοκτησίας.
Ο ρόλος του ΜΙΔΑ και οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις
Κομβικό ρόλο στο νέο σύστημα θα έχει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Σε αυτό θα συγκεντρώνονται δεδομένα από διαφορετικές βάσεις του Δημοσίου, δίνοντας στην ΑΑΔΕ πληρέστερη και περισσότερο επικαιροποιημένη εικόνα για κάθε ακίνητο.
Η διασύνδεση του ΜΙΔΑ με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Ε9 και τα υπόλοιπα ψηφιακά αρχεία θα επιτρέπει τον αυτοματοποιημένο και ταχύτερο εντοπισμό αποκλίσεων στα τετραγωνικά μέτρα, στη χρήση και στα υπόλοιπα χαρακτηριστικά των ακινήτων.
Σήμερα, για παράδειγμα, το ίδιο ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με διαφορετική επιφάνεια στο Ε9, διαφορετική στην οικοδομική άδεια και διαφορετική στα νεότερα έγγραφα που εκδόθηκαν μετά την τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων. Με τη συγκέντρωση των πληροφοριών σε ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να διασταυρώνει τα δεδομένα και να βασίζεται στην επικαιροποιημένη εικόνα της ιδιοκτησίας.
Το νέο πλαίσιο θα συνοδευτεί παράλληλα από υποχρέωση ακριβούς δήλωσης των στοιχείων, με διοικητικές κυρώσεις για ψευδείς ή ανακριβείς καταχωρίσεις. Αυτό, ωστόσο, δεν αλλάζει τον σχεδιασμό για μη αναδρομική επιβάρυνση λόγω αποκλίσεων που αφορούν παλαιότερες εκκαθαρίσεις του ΕΝΦΙΑ.
